Безопасность на рынке недвижимости
Так назывался «круглый стол», который в конце мая собрал в целях конструктивного диалога ярославских застройщиков, банкиров, риэлторов, страховщиков и представителей власти. Это очередное обсуждение наболевших проблем, организованное Ярославским союзом участников рынка недвижимости.
Похоже, что благодаря деятельности этого союза заинтересованное и открытое (внекабинетное) общение профи всех ранее обособленных сфер ярославского рынка недвижимости становится доброй традицией. А там, где есть тяга к консолидации и установлению традиций, появляется настоящая профессиональная культура и собственно цивилизованный рынок недвижимости.
Но это перспектива. А для того, чтобы она стала реальностью, необходимо разобраться с существующими проблемами. Их много. И одна из самых острых — безопасность. Причем последняя, как выяснилось, включает в себя все остальные: и слабое нововведенное законодательство, и переходный период его становления, и сложившиеся и вновь складывающиеся теневые и мошеннические практики ведения бизнеса, и многое другое. Слово участникам обсуждения.
Владимир Николаевич Липанов, президент Ярославского союза участников рынка недвижимости :
В последнее время рынок недвижимости претерпел существенные структурные изменения: сложились объективные предпосылки для консолидации инвестиционной, страховой, строительной сфер, рынков первичной и вторичной недвижимости. Пришло понимание того, что если каждый будет работать сам по себе, то не удастся ни увеличить объемов строительства (обсуждению чего был посвящен прошлый «круглый стол»), ни повысить инвестиционную привлекательность региона, ни решить социальных проблем. Причем сегодня в этом солидарны не только различные бизнес-структуры, но и власти.
Правильное выстраивание норм взаимодействия на этом консолидированном рынке недвижимости будет способствовать минимализации рисков, пока же их слишком много. Потому что наряду с осознанной необходимостью объединения на рынке действуют центробежные силы: происходит дифференциация рынка на легализованный и теневой. Обычно в сложные переходные периоды ведущую регулирующую функцию берет на себя государство. Но в нашем случае принятие новых незрелых законов лишь усугубило ситуацию.
Ипотека развивается сейчас на энтузиазме коммерческих банков, компаний, которые видят в этом направлении перспективу. Местный бюджет на сегодняшний день формируется из подоходного налога. Бюджет должен сам инициировать механизм развития ипотеки. В Ярославле нужно проводить конференции по этой теме. Посредством социальной ипотеки решается и кадровый вопрос. Я уже не говорю о том, что без ипотечной системы не решить проблему социального строительства.
Еще хуже ситуация сложилась с рынком долевого строительства. Этому был посвящен первый организованный нами «круглый стол». Рынок будет динамично развиваться лишь при условии, что в него войдет как можно большее количество участников. Сейчас же банки не кредитуют, страховщики не страхуют, население толком не информировано. Необходимо отрегулировать этап согласования документов, выработать четкие механизмы взаимодействия между банками, заемщиками, риэлторами и органами государственной регистрации права. На настоящий момент нет нормативных инструкций, документов для осуществления долевого строительства в рамках нового законодательства.
Борис Андреевич Корнилов, «Ярославский центр недвижимости»:
Нельзя сказать, чтобы ситуация на рынке недвижимости была беспросветной. Какие-то подвижки в позитивном плане, в частности законодательные, безусловно, есть. Так, в свое время был принят адекватный запросам рынка Федеральный закон «О регистрации прав собственности на недвижимость». Сейчас он в Ярославской области хорошо исполняется, потому исполняются именно те законы, которые позволяют рынку развиваться, а не тормозят его…
Хотя и проблем тоже много. Например, на ярославском рынке недвижимости до сих пор нет механизмов противодействия недобросовестным риэлторам, так называемым лжериэлторам. Этот бизнес устроен таким образом, что риэлтор одновременно устраивает сделку (и, естественно, заинтересован в том, чтобы она состоялась) и сам себя проверяет. А это формирует поле для различного рода манипуляций. Страхование рисков риэлторские агентства проводят редко.
Не разработан у нас и механизм информирования населения о мошенниках и фактах мошенничества на рынке недвижимости. До сих пор н е решен вопрос сертификации риэлторской деятельности. Приняты некоторые нормативные документы, завершается формирование рабочих органов. Но это формальное решение проблемы. Необходимо принять кодекс поведения риэлторов и отслеживать его исполнение. Допустим, силами такой организации, как Ярославский союз частников рынка недвижимости.
Надо найти способы совместного взаимодействия и внутри профессионального цеха риэлторов. Потому что какие-то сделки вызывают трудности, некоторые структуры работают непрофессионально, не соблюдая требования, возникают проволочки, очереди. И решать эти проблемы можно только сообща. Еще одна проблема — это ускорение осуществления сбора документов, которые в последнее время все больше и больше становятся товаром…
Вызывает много вопросов нормативное и процедурное осуществление сделок с учетом изменений в законодательстве. Объем документов становится очень большим. Предлагаю создать рабочую группу по инвентаризации местных нормативных актов на предмет их осуществления.
Мария Николаевна Бузаджи, руководитель Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ярославской области:
Частный бизнес, как это уже не раз прозвучало в ходе обсуждения, заинтересован в высоком профессионализме совершения сделок. Поэтому должны быть сформулированы четкие требования к документам всех структур. Необходимо найти возможности конструктивного взаимодействия с земельщиками, БТИ. Сегодняшняя правовая база, новый закон об инвентаризации, который должен быть принят, могут способствовать созданию частных БТИ, что решит многие из существующих проблем.
Валерий Иванович Козин, управляющий «Севергазбанком»:
Полтора года назад «Севергазбанк» начал взаимодействовать с органами юстиции. Была создана структура, которая прошла аккредитацию в АИЖК. Объем ипотечных сделок в Ярославле составляет 40—50 млн руб. за год. Во многих регионах есть операторы, созданные администрацией региона. Например, Вологодская область занимает 2-е место на рынке ипотечных кредитов и является одним из его лидеров. Объем ипотечных сделок в Вологде составляет 40—50 млн руб. в месяц . Ежемесячно покупается порядка 30-40 квартир.
Проблемой ярославской ипотеки является то, что при высоком уровне реальных доходов населения (по сравнению с другими регионами) низкими остаются официальные. При средней стоимости квартиры в 700-800 тыс. рублей их не хватает. Если будут учитываться неофициальные доходы, – ипотека станет массовой. Должна осуществляться четкая государственная политика на федеральном и региональном уровнях. Необходима поддержка со стороны государства страховых, риэлторских, строительных компаний, занимающихся ипотекой.
Если говорить о перспективах развития социальной ипотеки в Ярославле, то, например, «Газпромбанк», чьей дочерней компанией является «Севергазбанк», выступил с предложением в пяти российских регионах, в том числе в Ярославле, построить пилотные дома. Пока по одному в каждом городе. Первоначальный взнос при этом будет субсидироваться органами власти. Задача состоит в том, чтобы снизить затраты на строительство.
Юрий Дмитриевич Данилов, начальник Управления экономической безопасности администрации Ярославской области:
Проблем, связанных с безопасностью как профессиональных участников, так и потребителей их услуг, на ярославском рынке сегодня очень много. Это и недружественный захват предприятий, и корпоративные конфликты, и экономический терроризм, и подставные фирмы… Захват направлен на овладение земельными участками или объектами недвижимости. Часто при этом используются недоработки законов регистрации Администрации Ярославской области. Так как ни органы юстиции, ни арбитражные суды не обязаны проверять достоверность документов. Необходимо ввести практику идентификация участков и объектов хотя бы с их прежними владельцами. Уже сегодня на ярославском рынке появляются организационные структуры столичного происхождения, которые торгуют услугами по захвату земельных участков и объектов недвижимости. Необходимо информировать всех участников рынка недвижимости о том, что такие криминальные структуры существуют. Тем более что в недалеком будущем в силу вступит практика продажи земельных участков с аукциона, а здесь необходима особая бдительность и профилактика.
|
