 |
 |
Место встречи изменить нельзя
Открытый диалог законодателей и практиков российского рынка недвижимости
В начале июня в Москве отшумел крупнейший форум участников российского рынка недвижимости. К своей 8-ой годовщине Национальный Конгресс по недвижимости вошел в мировую десятку самых масштабных мероприятий этого бизнеса. А 2005 год, достойный Книги рекордов Гиннесса по количеству принятых законов РФ в сфере недвижимости, сделал этот Конгресс особенно содержательным.
Организаторы Конгресса – Российская Гильдия Риэлторов (РГР), Московская ассоциация-гильдия риэлторов, Торгово-Промышленная палата РФ, Министерство регионального развития РФ, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом при участии Международной федерации участников рынка недвижимости FIABCI – ставили перед мероприятием глобальные задачи. А именно: просмотреть и оценить, наметив новые рубежи, всю картину отечественного рынка недвижимости от Калининграда до Владивостока в ширину и глубину по всем направлениям работы, собрав вместе специалистов всех профессий, связанных с недвижимостью, объединить на дискуссионной площадке законотворцев и практиков рынка.
В Конгрессе приняли участие представители ключевых министерств и ведомств, которые занимаются проблемами недвижимости, депутаты Государственной Думы, видные российские бизнесмены, главы регионов, лидеры деловых кругов, а также профессиональных ассоциаций России, Центральной и Восточной Европы, США.
Работу Конгресса традиционно разделили на две части: первые два дня были посвящены бизнес-турам, в следующие три — работали 28 секций, семинары, «круглые столы». Вследствие жесткого регламента работа велась одновременно в 4—5 потоков. Чтобы участники могли по возможности охватить большее число мероприятий, каждое из направлений рассматривалось в течение нескольких дней. Наиболее интересным был признан впервые организованный в этом году бизнес-тур в Госдуму. Он проходил в форме расширенного заседания комитета по собственности, который возглавляет Виктор Семенович Плескачевский . Профессионалы побывали в Нижней палате, где принимаются жизненно важные для участников рынка законы, напрямую задавали вопросы и получали ответы из первоисточника.
Большая часть выступлений президиума Конгресса на пленарном заседании была посвящена недавно принятому пакету законов о жилье. Особо резкой критике подверглись отдельные положения закона М214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», система регистрации сделок с недвижимостью, ряд статей Жилищного кодекса. Но, при всей остроте высказываний, докладчиками отмечалась правильность избранного пути. Так, Президент РГР Елена Вадимовна Дранченко подчеркнула, что «участники российского рынка недвижимости приветствуют задачи, поставленные Президентом РФ Владимиром Путиным , по формированию рынка доступного жилья и выступают за принятие полного объема не противоречащих друг другу законов в сфере недвижимости».
Однако пока законодательная практика в нашей стране далека от совершенства. Отсюда, по мнению участников Конгресса, и «кривули» принятых законов. Их разработчики, специалисты Фонда «Институт экономики города» отметили, что «на этапе обсуждения законопроекта мы учитывали все замечания, предлагаемые практиками рынка». Проблемы обычно возникают в момент утверждения норм в Думе. Именно так возникли и «опальные» положения принятых недавно законов, вызывающие сегодня у участников рынка недвижимости наибольшее количество нареканий. Когда закон полностью готов и его подписание – вопрос нескольких дней, вступают в игру различные лоббистские группы. Они проталкивают то, что им нужно, и уже без обсуждения. На тот момент оно просто уже невозможно – ни с представителями от практики или еще с кем-либо, ни даже с разработчиками закона, которые занимались этим профессионально на протяжении года. Поэтому, к сожалению разработчиков, проект часто кардинально отличается от уже принятого закона.
Именно с таким положением дел в сфере отечественного законодательства участники российского рынка недвижимости сегодня готовы бороться сообща. И у РГР есть уже опыт конструктивного взаимодействия с властью на самом высшем уровне. По словам руководителя Экспертного совета комиссии Федерального собрания России по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Ивана Дмитриевича Грачева , пока еще до сих пор не сложилось системы лоббирования недоработанных законодательных актов и именно «РГР сейчас может взять на себя функции мощнейшего оружия эффективного лоббирования».
Так, на Конгрессе широко обсуждались негативные преобразования на рынке недвижимости, возникшие в ходе административной реформы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Приводились следующие данные: по состоянию на 1 мая в учреждениях государственной регистрации на 26% сократилось количество сотрудников, причем отток касается именно самых высококвалифицированных и наиболее востребованных в частных структурах кадров. На сегодняшний день в Санкт-Петербурге при обращении для экспертизы нового объекта вы получаете очередной талончик на ноябрь. При этом позитивно отмечались консолидированные и оперативные действия РГР, которая обратилась с открытым письмом к Президенту России Владимиру Владимировичу Путину и добилась встречи на высшем уровне. В ходе переговоров стороны пришли к единому мнению о необходимости принятия экстренных мер для корректировки сложившейся ситуации (предоставление возможности регистрационным органам взимать дополнительную плату за ускорение процедуры, предоставление информации и т. д .), а также совместной выработки взвешенных решений, способных кардинально изменить ситуацию и компенсировать ее негативные последствия.
ФРАГМЕНТ ДИССКУССИИ
На пресс-конференции с участниками Конгресса дискуссия развернулась вокруг закона об участии в долевом строительстве. Предлагаем Вашему вниманию дайджест наиболее интересных выступлений.
Виталий Леонидович Вотолевский , генеральный директор ЗАО «Петербургстрой – Skanska», советник губернатора Санкт-Петербурга по вопросам инвестиций в недвижимость и строительство, отметил утопичность в свете принятых законов декларации Президента РФ о достижении к 2010 году сдачи 80 млн кв. м жилья по России. Если до принятия закона об участии в долевом строительстве эта цифра при прочих благоприятных обстоятельствах была еще достижима, то теперь это выглядит нереальным. «Мы, ведущие застройщики и девелоперы Санкт-Петербурга, сейчас реально собираемся вместе и выдумываем, как бы нам обойти этот закон», — поделился опытом В. Л. Вотолевский. Также он отметил в целом порочную ситуацию, сложившуюся сейчас на российском рынке недвижимости в результате не прямого действия новых законов, а скорее PR -шумихи вокруг их принятия. Так, например, на рынке недвижимости Санкт-Петербурга в 2004 году 15-20% инвесторов составляли частники, которые вкладывали в него деньги с целью получения прибыли, а не приобретения жилья. И вот, когда началась PR –компания якобы формирующегося рынка доступного жилья, эти частники заняли выжидательную позицию. А вдруг на самом деле цены снизятся? Но они растут. А PR -прессинг с обещанием низких цен продолжается… При этом с экранов телевизоров озвучиваются явно некорректные цифры «себестоимости» жилья, равные лишь строймонтажу и не учитывающие затрат на право застройки, подключения сетей, накладных и т. д. В итоге частный инвестор с рынка ушел, банки кредитовать застройщиков не спешат. И правильно делают. Такое положение рынку диктует новое законодательство. Как, в частности, банки могут кредитовать компанию, у которой «маржа» составляет порядка 10-15 %, и при этом законом ей предписан целый ряд жестких обязательств перед клиентами. Ситуацию в данном случае усугубляет и то, что ЗАКОН не предоставляет застройщику права каким-либо образом влиять на то, за что ему приходится расплачиваться. Так, в первую очередь это касается возможности контролировать СРОКИ согласования проектной и разрешительно-строительной документации. Однако в случае нарушения сроков строительства объекта (которое зачастую возникает из-за проволочек с согласованием) на застройщика законом налагаются серьезные санкции и штрафы. И если строительная компания их законопослушно будет исполнять, с банком по кредиту она точно уже рассчитаться не сможет. Так что если ситуацию, сформированную прямо или спровоцированную косвенно принятием новых законов, сегодня не переломить, то завтра мы получим массовый уход с рынка инвесторов, в частности крупнейших его участников, существенное сокращение объемов жилищного строительства по стране, рост цен на жилье и рынок не доступного жилья.
Надежда Борисовна Косарева, президент Фонда «Институт экономики города», в ответ на выступление г-на Вотолевского заметила, что закон, который вступил в силу всего 1,5-2 месяца назад, никак на экономическую ситуацию в стране повлиять не мог. Хотя списать на него, конечно, можно все что угодно. На ее взгляд, ситуация не столь критична. Если уйдут с рынка одни его участники, придут другие. И тогда уже они будут вкладывать в рынок средства и получать их возврат в гораздо большем объеме, так как рисков на рынке стало значительно меньше. Н. Б. Косарева привела результаты недавних исследований в фокус-группах. Опрошенные сообщали о том, что не вкладывали деньги в долевое строительство, так как боялись. Сейчас же поводов для опасения у частных инвесторов будет гораздо меньше, и начнется приток средств на рынок. А нагнетание ситуации, предложенное Вотолевским — это естественная реакция на происходящие изменения: если в течение 15 лет экономическое поведение на рынке было полностью нерегулируемым, то теперь все иначе. Далее Надежда Косарева рассказала о вносимых сейчас в закон поправках. Они не меняют концепции закона и декларированных им взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а носят скорее организационно-уточняющий характер (устанавливают размеры штрафов, прописывают процедуры и т. д.). Она отметила необходимость немедленного внесения поправки об отмене консолидированной ответственности застройщиков и банков. Сказала, что сейчас Администрацией Президента совместно с Минфином решается вопрос по поводу НДС в долевом строительстве. Подчеркнула, что необходимо и далее разрабатывать и вносить в закон поправки. Но возврата к тому, что было раньше, быть не может. Нельзя собирать деньги у непрофессиональных участников рынка и не гарантировать им при этом ни сроков, ни качества жилья. «Нельзя и все! – эмоционально декларировала г-жа Косарева. — Если у вас нет денег для участия в таком рынке, не участвуйте в нем!»
Игорь Михайлович Фролов , президент Ассоциации инвесторов города Москвы, поддержал выступление Н. Б. Косаревой, отметив, что идея в законе заложена правильная. И с нею, безусловно, согласны ответственные участники рынка недвижимости. Но напомнил, что работать им все равно приходится в реальной жизни, а она несколько отличается от абстрактного законодательного поля. Если на сбор всей документации на строительство в Москве отводится всего 8 месяцев плюс полтора года на строительство, то в силу существования массы чиновничьих препонов эти сроки выдержать практически невозможно. А значит, застройщик заведомо попадает в «долговую яму», срывает сроки, несет ответственность. А почему ее, собственно, несет застройщик, а не чиновник? Где мера ответственности каждого? То есть надо как-то все же осознать и разграничить идею закона и реальность жизни. Кроме того, этот шквал законов был принят тогда, когда россияне лишь немного научились работать в рыночных условиях. Рынок, по сути, только начал формироваться, появились небольшие, но до недавнего времени стабильно работавшие компании. К чему сейчас приведет действие 214 закона? Очевидно, что если застройщику, чтобы выйти на строительную площадку, надо иметь от 25 до 30% собственных средств, то это прямой путь к укрупнению игроков рынка и его монополизации. Есть в этом законе и вовсе абсурдные вещи. Например, дать гарантию на качество сданного объекта сроком на 5 лет. А как быть с отделочными материалами? Это же сколько надо принять законов, чтобы обязать всех производителей этих материалов пересмотреть гарантийные сроки своей продукции? То есть 214 закон поднял массу вопросов, и сегодня уже необходимо предлагать механизмы его адекватного состояния рынку применения.
***
Один из наиболее острых вопросов, вскрывающих несопряженность нового законодательства с реальностью в данном случае прежде всего регионов, вызвал на пресс-конференции всеобщий интерес. Он касался предоставления готовых к строительству площадок после 1 октября 2005 года. Именно с этого момента должна измениться существующая ныне ситуация, когда закон фактически разрешает распределять участки «среди своих людей». В силу вступят нормы исключительного предоставления земельных участков для жилищного строительства на открытых аукционах. Закон четко прописывает всю процедуру предоставления и комплексного освоения участков, а также порядок организации и проведения аукционов. Определяются границы земельного участка, технические условия… и, собственно говоря, все. Вот этот пакет документов и выставляется на аукцион. Это уже не коррупционная, как пояснили участники пресс-конференции, а открытая модель, когда все могут нормально работать и с теоретической, и с практической точки зрения.
И все же вопрос: «С кого застройщики будут требовать готовые площадки после 1 октября?» — остался без ответа. Все участники обсуждения в один голос пообещали, что к заявленной дате в регионах площадок, подготовленных к выставлению на аукцион, не будет! Слишком большой объем работ, требующий серьезных финансовых вложений, необходимо провести за очень короткий срок. Муниципалитеты к этому просто не готовы. На первый взгляд, строительство в регионах должно встать. Однако известно, что крупные застройщики на ближайшие три года, в принципе, себя обезопасили. У них есть постановления на строительство, которые вышли до 1 апреля 2005 года, и ближайшие три года они могут работать по старой схеме — на переходный момент они площадками обеспечены. Получается, что строительство все-таки не остановится — независимо от нового законодательства. Теоретически закон вступит в силу, но практически будут действовать старые схемы. Даже если случится так, что к 1 октября появятся подготовленные земельные участки, часть строительных компаний просто «выпадет» из процесса формирования новой схемы, отказавшись от участия в аукционах, поскольку уже «обеспечили» себя площадками. Небольшие или вновь организующиеся строительные компании просто будут не в силах соревноваться с более состоятельными конкурентами. Именно поэтому, возможно, участниками первых земельных аукционов станут сторонние инвесторы. В случае Ярославля – это, конечно, будут москвичи…
ДИСКУССИИЯ ПРОДОЛЖАЕТСЯ…
Национальный Конгресс по недвижимости – слишком грандиозное мероприятие для того, чтобы информацию, полученную в ходе участия в нем, можно было изложить в рамках одной публикации или даже целого номера журнала. Материал с «круглого стола» по проблемам правоприменения нового жилищного и градостроительного кодексов с комментариями от их разработчиков читайте на страницах следующего номера журнала «Губернский город».
|
 |
