 |
 |
Дефолт. Очередь за стройиндустрией?
Дебаты продолжаются
Недавно мэр Ярославля В. В. Волончунас заявил, что к 2010 году в городе будет ежегодно сдаваться 600 тыс. кв. м жилья. Заманчивая перспектива. Превратится ли она 1 апреля 2005 года в шутку, как и многие другие позитивные прогнозы относительно отечественного рынка недвижимости, обсуждали накануне этой даты участники « круглого стола » « Проблемы и перспективы увеличения объемов жилищного строительства в регионе » , который состоялся в рамках Ярославского строительного форума.
Этот « круглый стол » стал логичным продолжением обсуждения , организованного « Ярославским союзом участников рынка недвижимости » в конце февраля (см. статью в № 4 «ГГ» « Закон о долевом участии против рынка долевого строительства »). Проблемы, как выяснилось, те же: новое законодательство в сфере недвижимости. Особенно это касается многострадального Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости » , который как раз и вступил в действие 1 апреля . Именно привлечение средств частных лиц в последние годы, по общему мнению собравшихся, стало финансовым локомотивом строительной отрасли. Поэтому появление этого, по всем оценкам, незрелого закона вызвало больше всего дебатов.
Принятие закона, безусловно, улучшило правовое положение дольщика, наделив его , кроме всего прочего , возможностью применять к недобросовестному застройщику жесткие финансовые санкции. Вместе с тем, фактическая неограниченность оснований для одностороннего отказа дольщика от исполнения обязательств по договору долевого участия может сделать финансово нецелесообразным привлечение застройщиком в строительство жилья денежных средств дольщиков. Альтернативным источником финансирования строительства для застройщика может выступить привлечение банковского кредита, возврат которого по новому закону обеспечивается залогом права аренды застраиваемого земельного участка, а также залогом самого строящегося объекта. Впрочем, председатель правления Северного банка Сбербанка России В. П. Рыбин еще на прошлом обсуждении заявил о том, что земельный залог в Ярославле пока не реален. И это не единственная правовая ( в ее несопряженности с реальной практикой ) ловушка закона.
Как быть? И как тогда увеличивать объемы жилищного строительства в регионе? Вот что считают основные участники рынка недвижимости – банки , застройщики и страховые компании .
Банки. С кредитами глухо как в танке
Если закон начнет действительно работать и выполняться всеми застройщиками, то банки готовы резко увеличить объемы кредитования … дольщиков, ибо их риски существенно снизятся. Но не застройщиков! Ибо их риски, соответственно, существенно возрастут. Пока банки кредитуют дольщиков крайне неохотно : риски высоки, а предмета залога еще нет (даже если квартира уже построена, прав собственности еще нет). Представители банков признают, что этот закон является серьезным шагом к созданию единого рынка недвижимости (сейчас рынок жестко поделен на , порой , конкурирующие «первичку » и « вторичку » , и правила в каждом секторе свои).
Причина неготовности банков кредитовать застройщиков кроется в одном из существенных положений нового закона, а именно: в случае серьезных проблем застройщик и банк, его кредитующий, несут « солидарную » ответственность перед дольщиком. Банкам это не нужно . В случае же отказа от системы долевого участия в строительстве и попытке привлечения застройщиком исключительно банковских средств, встает проблема залога. Земельный участок под строительство, как это было указано выше, в силу отсутствия в регионе (и шире – в стране) единого кадастра и рыночно-земельной системы выступить в качестве такового не может. Кроме того, для банков финансирование «голых площадок» представляет слишком большой риск. Тем более что страховые компании региона особой активности в сфере строительства не проявляют (см. ниже) .
Также спор между представителями банковского и инвестиционно-строительного секторов вызвала величина процента , под который банки могли бы при всех прочих удачно сложившихся условиях кредитовать застройщиков. Сбербанк , который в ходе дискуссии с точки зрения капитала окрестили «государством в государстве», может предложить кредит под ставку порядка 18 % годовых сроком до 5 лет. (Именно за такой срок, по данным представителей банка, окупается строительный объект .) Местным же банкам, чтобы содержать себя, согласно озвученным на «круглом столе» данным, кредитовать застройщиков необходимо под все 24— 26 %. В то время как ярославские застройщики согласны брать кредит не более чем под 10 % , иначе процент «съест» всю прибыль .
Так и возникает на ярославском инвестиционно-строительном рынке некий замкнутый круг, в котором интересам и потребностям банков и застройщиков никак не пересечься . Ни о каком увеличении объемов жилищного строительства в данном случае говорить не приходится …
Застройщики . Шведская модель ярославского бизнеса ?
Застройщики вопрос о своем существовании в новой правовой ситуации поставили ребром: «Кто выдержит? Кто останется?» Высказали предположение, что это под силу тому, кто уже сегодня может позволить себе строить целыми кварталами, а не отдельными домами, так как центр не «резиновый» и освоения ждут незастроенные участки ( разумеется, с требующей вложений отсутствующей инфраструктурой ). При этом собравшиеся опасались, что , если новые законы действительно начнут выполняться и будет введена, например, процедура тендера на уже подготовленную муниципалитетом площадку, ситуация изменится еще кардинальнее. Надо будет иметь от 10 до 20 млн рублей на счету, чтобы смело участвовать в тендере. В ответ на вопрос «есть ли такие?» в зале установилась тишина…
Впрочем, сомневались собравшиеся и в том, что и у мэрии Ярославля есть сегодня «свободные» средства ( порядка 60 млн рублей ) , чтобы вложить их в подготовку документации и собственно площадок под строительство… Два раза в ходе обсуждения ситуацию на рынке недвижимости и ближайшие перспективы его развития сравнивали с дефолтом 1998 года .
В ходе обсуждения стало очевидно , что если закон не скорректировать, то для застройщиков возникнут менее привлекательные экономико-правовые условия хозяйствования. В результате они примут одно из трех возможных решений, причем каждое из этих решений, как было отмечено, вызовет сокращение жилищного строительства в регионе и значительный рост цен на жилье .
Во-первых , возможно, что мелкие компании примут решение вообще уйти с инвестиционно-строительного рынка. А сокращение предложения в условиях рыночных отношений неизбежно вызывает рост цен — это классика. Предсказывали и такой вариант: 80 % из существующих примерно 300 крупных и средних строительных компаний Ярославля перейдут на «шведскую» модель ведения бизнеса, подразумевающую штат в несколько самых необходимых специалистов, небольшой офис, желательно на окраине , и вообще минимум издержек во всем. Данный вариант чреват созданием монополий. А это тоже не в пользу ни компаниям – участникам рынка недвижимости, ни конечному потребителю.
Во-вторых, если компании выберут только кредитное финансирование (и даже найдут банк, готовый на приемлемых условиях его предоставить), то удорожание стоимости одного квадратного метра произойдет из-за повышения ставок по банковском кредитам, привлекаемым строительными компаниями вместо средств физических лиц. Если придется выплачивать 18% годовых, начисляемых на остаток ссудной задолженности в течение 24 месяцев проектирования и строительства и еще в течение 12 месяцев реализации готового жилья, — дополнительные расходы застройщиков составят не менее 27% от капитальных затрат. Также отмечался тот факт, что ценовое предложение при долевом участии (в отличие от продажи готового жилья) носит дифференцированный характер. То есть до вступления закона в силу менее обеспеченные участники долевого строительства имели возможность приобрести жилье на ранних стадиях строительства на 10-15% ниже средней инвестиционной цены. Теперь , лишенные этой возможности , они, может быть, и вовсе откажутся от приобретения насущного и желанного жилья.
И последнее, третье решение — просто работать в новых условиях. Хозяйствование в новых правовых реалиях для застройщиков будет сопряжено с целым рядом дополнительных расходов и рисков, что неизбежно приведет к удорожанию жилья. Закон строит отношения между застройщиком и участником долевого строительства не как инвестиционные, а как отношения строительного подряда. На это же указывает и определение цены договора — участник договора не участвует в строительстве объекта недвижимости, а возмещает застройщику понесенные потери. Но если это так, то в цену договора включается 18% НДС, что сразу вызовет адекватное удорожание. Также законом предусмотрена полная ответственность застройщика за недостатки построенного объекта в течение 5 лет. Такое требование приведет к созданию гарантийного фонда в размере до 5 процентов .
Повышение цен, сокращение спроса и, соответственно, предложения… Опять получается какой-то замкнутый круг. Правда, в ходе дискуссии прозвучала еще одна возможная тактика поведения застройщиков в новой правовой ситуации: жить как жили, с той лишь поправкой, что теперь заключать не договоры долевого участия , а предварительные договоры долевого участия…
Страховые компании . Сначала постройте, потом застрахуем?
Если ярославские банки и застройщики в ходе первого либо второго «круглого стола» так или иначе заявили свою позицию относительно нового законодательства, то страховщики обнародовать свое мнение и возможный сценарий действий пока не спешат. Страховщики, известно, люди осторожные.
Наибольший интерес со стороны застройщиков сегодня вызывает страхование финансовых рисков заказчиков строительства . Что могут предложить страховщики? «Цельного продукта по страхованию финансовых рисков у ярославских страховщиков пока нет, — комментирует ситуацию председатель страхового комитета Ярославской торгово-промышленной палаты директор ЯФ ОАО «РЕСО-Гарантия» М. В. Позднякова. – На сегодняшний день страхование финансовых рисков – это наиболее спорный и дискуссионный вопрос страхования в сфере строительства недвижимости. Кто должен страховать финансовые риски? В каком объеме? Какой процент должна составить страховая премия? Полностью платежеспособность заказчика строительства ярославские страховые компании пока не страхуют, но могут застраховать отдельные риски , так или иначе с ней связанные, например жизнь заказчика от несчастного случая».
Как сказал нам президент Фонда «Институт устойчивого развития городов и территорий» А. В. Лукашев, при принятии нового Градостроительного кодекса из него была исключена целая глава, посвященная страхованию строительства. Вернуться к ее рассмотрению депутаты должны во второй половине этого года. Согласно принятому законодательству, на сегодняшний день обязательным является только ипотечное страхование. Агентство ипотеки и жилищного кредитования (АИЖК) разработало специальный продукт ипотечного страхования, по которому обязательно застрахованы должны быть три компонента: титул (право собственности), жизнь заемщика и собственность как таковая. Однако четких норм и правил ипотечного страхования пока также не существует. Известно, что АИЖК подписала соглашение о сотрудничестве с Национальной страховой гильдией, которая пообещала разработать эти самые нормы и правила. Правда, в какой срок — пока не известно.
М. В. Позднякова отметила, что ипотечное страхование для страховщиков — продукт новый и, безусловно, интересный. Однако скорее всего ипотечным страхованием, в Ярославле будут заниматься пять-шесть крупнейших страховых компаний региона, так как это долгосрочный и очень ответственный вид страхования. В настоящий момент в большей степени страхуется уже имеющееся жилье: конструкция, отделка, гражданская ответственность его собственников, движимое имущество, находящееся внутри жилья. Естественно страховщики ждут обещанного закона по обязательному страхованию жилья, рассмотрение которого в очередной раз состоится во второй половине этого года.
Пока реально осуществляемым и наиболее востребованным на ярославском рынке недвижимости является страхование строительно-монтажных работ (СМР) и ответственности строителей. СМР сегодня страхует каждая десятая лицензированная ярославская страховая компания, ответственность строителей – каждая пятая. Страховщик работать нелегитимно (то есть без полного пакета документов) не способен по определению. Именно поэтому до принятия нового законодательства страхование СМР часто начиналось не до их начала, а по выполнении примерно половины их объема, поскольку к этому моменту обычно « вызревал » этот самый пакет необходимых документов. Теперь документам придется « вызревать » раньше. И если совсем недавно страховщики жаловались на непрозрачность строительного бизнеса, то теперь с принятием нового законодательства, направленного на повышение публичности и открытости застройщиков, проблем у страховщиков должно стать меньше. А следовательно, и количество заключенных страховых договоров должно увеличиться. Только поможет ли это увеличить объемы жилищного строительства в регионе?
|
 |
