 |
 |
Относись к работникам так, как хочешь, чтобы они относились к работе
Корпоративная ипотека в Ярославле. Пока опыт железнодорожников уникален
Возможно, это закономерно, что «легкие на подъем» железнодорожники первыми в России после отмены бесплатного государственного жилья освоили программу ипотечного кредитования своих сотрудников. «Это предотвращает нежелательные ротации, способствует закреплению высококвалифицированных кадров и обеспечивает социальную защиту работников отрасли», - уверена директор Ярославского филиала ЗАО «Желдорипотека» Ольга Алексеевна Толстихина.
В Ярославле филиал компании работает с середины 2003 года. Это один из 16 филиалов ЗАО «Желдорипотека», разбросанных по всем направлениям российских железных магистралей. Ярославский филиал обслуживает их северное направление.
Головная компания ЗАО «Желдорипотека» была создана в Москве в начале 2001 года для реализации жилищной ипотечной программы Министерства путей сообщения Российской Федерации, направленной на создание и развитие системы обеспечения доступным по стоимости жильем работников отрасли. Основными видами деятельности компании являются: инвестирование в строительство жилой недвижимости; купля-продажа недвижимости; оказание риэлторских услуг. Деятельность ЗАО «Желдорипотека», осуществляемая совместно с ОАО «Российские железные дороги», позволяет железнодорожникам с разным уровнем доходов приобретать квартиры и обеспечивает юридически правильное оформление прав собственности железнодорожников на приобретенное жилье.
За полтора года работы Ярославского филиала свои жилищные условия в рамках жилищной ипотечной программы ОАО «Российские железные дороги» улучшили 310 семей железнодорожников. Сотрудниками филиала было введено в эксплуатацию и приобретено на вторичном рынке 18,7 тыс. кв. м жилья. Однако и это пока лишь капля в море. На сегодняшний день по всей Северной железной дороге общий объем желающих принять участие в ипотечном строительстве 3728 человек, из них 2752 – платежеспособные (!) очередники. По Ярославлю это соотношение выглядит следующим образом: 875 желающих участвовать, 544 – очередники. Напомним, что очередниками по российскому законодательству считаются те семьи, в которых на одного человека приходится менее 6 кв. м жилья. И такие нормы, если их перевести в реальное измерение конкретной человеческой жизни, весьма удручают.
Практика работы с сотрудниками предприятия Процесс продаж жилья по жилищной ипотечной программе предваряется проведением анкетирования и анализом собранных анкет от предприятий железнодорожного транспорта. В анкетах железнодорожники указывают свои пожелания насчет приобретаемого жилья (тип, количество комнат, общую площадь), предоставляют информацию о семье, отмечают, состоят ли в очереди, каков стаж в отрасли, среднемесячный совокупный доход семьи. Сотрудники ЗАО «Желдорипотека» проводят анализ платежеспособности по совокупному доходу в привязке к конкретным, строящимся или планируемым к строительству объектам. При анализе происходит классификация анкет по трем группам претендентов: очередники, молодые специалисты и железнодорожники, желающие улучшить жилищные условия.
Условия программы Для очередников первоначальный взнос составляет 15% от стоимости приобретаемого жилья, при этом предоставляется рассрочка платежа оставшейся суммы на 15 лет под 2% годовых. Для молодых специалистов условия ещё более щадящие: первоначальный взнос равен 5% от стоимости квартиры с рассрочкой платежа на 15 лет под 1% годовых. (В «Концепции жилищной политики на железнодорожном транспорте ОАО «РЖД» указано, что молодым специалистом является выпускник высшего или среднего специального учебного заведения, принятый на работу в организацию в год окончания учебы в соответствие с договором о целевой подготовке или на основании персонального распределения.) Для железнодорожников, желающих улучшить свои жилищные условия, ЗАО «Желдорипотека» предлагает внести 50% от стоимости жилья с рассрочкой платежа на 3 года под 10% годовых. (Для сравнения: в банках кредит можно получить под 16-18%.) Пока Ярославский филиал ЗАО «Желдорипотека» вторичное имеющееся у железнодорожников жилье в зачет не принимает, но сейчас это направление работы развивается. Согласно положениям «Концепции жилищной политики на железнодорожном транспорте ОАО «РЖД», сумма ежемесячных выплат по погашению рассрочки платежа или кредиту не должна превышать 35% совокупного семейного дохода покупателя (заемщика), находящегося в распоряжении семьи. Если при этом остающиеся в распоряжении семьи денежные средства будут ниже прожиточного минимума на каждого члена семьи, жилищной комиссией рассматривается вопрос о предоставлении ему жилого помещения на других условиях, например на условиях сдачи внаем. Также в данном случае возможно предоставление железнодорожнику субсидий или дополнительных льгот. В исключительных случаях руководитель ОАО «РЖД» или филиала может предоставить отдельным категориям работников (ветеранам, многодетным семьям, малоимущим и др.) субсидии или единовременную материальную помощь на погашение полностью или частично первоначального взноса или суммы рассрочки платежа из средств мотивационного фонда предприятия. Если сотрудник СЖД, получивший по корпоративной программе ипотечного кредитования квартиру, увольняется по собственному желанию, он обязан в течение 3-х месяцев выплатить оставшуюся стоимость жилья. Таким образом, в частности, достигается закрепление кадров. Более подробно схему платежей можно проследить на приведенной ниже таблице. Здесь приведены расчеты на примере однокомнатной квартиры площадью 42, 2 кв. м (стоимостью кв. м 11 848 тыс. рублей). На таких условиях приобрели себе жилье в 150-квартирном доме на улице Папанина, и в мае прошлого года отметили новоселье семьи ярославских железнодорожников. Некоторые из них ждали этого жилья больше 20 лет.
Схема платежей при приобретении однокомнатной квартиры по жилищной ипотечной программе ОАО «Российские железные дороги»
|
Наименование параметра |
для очередника |
для молодого специалиста |
|
Стоимость квартиры |
500 000 руб. |
500 000 руб. |
|
Срок кредита (рассрочки) |
15 лет |
15 лет |
|
Процентная ставка |
2,0% |
1,0% |
|
Первоначальный взнос |
75 000 руб. |
25000 руб. |
|
Средства кредита (рассрочки) |
425 000 руб. |
475 000 руб. |
|
Ежемесячный платеж (не более 35 % от совокупного семейного дохода) |
2 735 руб. |
2 843 руб. |
|
Ежемесячный совокупный семейный доход |
7 814 руб. |
8 122 руб. |
|
Расходы по нотариальному оформлению и на страхование, налог с материальной выгоды, всего дополнительных выплат |
0 руб. |
0 руб. |
|
Экономия на подоходном налоге |
65 000 руб. |
65 000 руб. |
|
Затраты на приобретение квартиры с учетом дополнительных выплат и экономии на подоходном налоге |
502 284 руб. |
471 713 руб. |
|
Удорожание квартиры |
0,5% |
-5,7% |
|
Стоимость квартиры с учетом инфляции (12%) |
262 776 руб. |
221 299 руб. |
|
Реальное удорожание квартиры |
-47,4% |
-55,7% |
Сейчас квартиры в запланированных к сдаче в Ярославле в этом году домах по улицам Красноборской и Строителей реализуются железнодорожникам на следующих условиях. Для очередников первоначальный взнос за однокомнатную квартиру площадью 46,7 кв. м равен 113 тыс. рублей, при этом ежемесячный платеж в течение 15 лет будет составлять порядка 4 тыс. рублей. При покупке двухкомнатной квартиры площадью 64 кв. м 154 тыс. рублей и 5,5 тыс. рублей, соответственно. Трехкомнатная квартира площадью 87 кв. м обойдется в сумму 209 тыс. рублей единовременно и около 8 тыс. рублей каждый месяц. Для молодых специалистов за рассмотренную выше однокомнатную квартиру площадью 46,7 кв. м первоначально необходимо внести около 37 тыс. рублей и выплачивать по 6 тыс. рублей ежемесячно. Нетрудно посчитать, что для того, чтобы ежемесячный платеж в 6 тыс. рублей не превышал рекомендованных 35% от совокупного дохода молодой семьи, последний должен составлять порядка 20 тыс. рублей. Если совокупного семейного дохода недостаточно, то поручителем может выступить любой член семьи или родственник. При этом предоставляемый пакет документов при оформлении поручительства минимален: справка о доходах с места работы и анкета поручителя.Дотошные аналитики рынка недвижимости подсчитали, что через 15 лет, отведенных на выплату кредита, квартира будет стоить на 47% дороже. «Ипотека – это социальная программа. Она фактически убыточна, хотя бы потому, что инфляция практически поглощает предполагаемый доход», - отмечает директор Ярославского филиала ЗАО «Желдорипотека» О. А. Толстихина.
Оптимизация затрат Для снижения себестоимости строительства ярославский филиал берет на себя выполнение функций заказчика. Власти Архангельска, Вологды, Череповца пошли ЗАО «Желдорипотека» навстречу в вопросе выделения площадок под строительство. В настоящее время уже заканчивается подготовка проектно-сметной документации на строительство двух жилых домов (на 170 и 175 квартир) в Архангельске и двух (на 72 и 210 квартир) в Вологде, оформляется площадка под строительство 170-квартирного дома в Череповце и 60-квартирного в Иванове. Власти Ярославля пока менее благосклонны к просьбам и жилищным нуждам ярославских железнодорожников. В своей деятельности ЗАО «Желдорипотека» исходит из интересов железнодорожников и стремится к оптимизации и максимальному снижению их затрат на приобретение жилья. Например, на линейных станциях дороги стоимость вторичного жилья гораздо ниже нового. Поэтому на линейных станциях для железнодорожников приобретается жилье именно на вторичном рынке. Так, в 2003 году было приобретено 8 квартир, в 2004 – 17. Средняя стоимость кв. м жилья на линейных станциях составила 6,7 тыс. рублей. При этом строительство нового обошлось бы более 14 тыс. рублей за кв. м. В районных и областных центрах выгоднее приобретать жилье в строящихся домах на ранней стадии строительства. При этом ЗАО «Желдорипотека» обеспечивает покупку железнодорожниками практически по себестоимости уже построенного жилья, в которое можно вселяться. В приведенном выше в качестве примера запланированном для сдачи в этом году жилом доме на улице Красноборской рыночная цена квартир, по которой продает их застройщик, равна 18 тыс. рублей за кв. м, в то время как железнодорожники приобретают это жилье по льготной цене 16, 5 тыс. рублей за кв. м. Для железнодорожников бесплатно осуществляется полное юридическое сопровождение всего процесса приобретения жилья, регистрация прав собственности, страховка, оформление паспортов в БТИ, а также организуется ТСЖ, если ЗАО «Желдорипотека» выступает по данному объекту в качестве заказчика. В среднем дополнительные расходы на оформление кредита в банке составляют порядка 5 тыс. рублей и расходы при совершении сделки купли-продажи квартиры около 8-10 тыс. Кроме того, при покупке квартиры в рамках корпоративной жилищной ипотечной программы происходит экономия на подоходном налоге. Он в данном случае не вычитается. Это ещё одна значительная (см. сумму в приведенной выше таблице) статья экономии средств железнодорожников.
Механизм работы с предприятием На сегодняшний день механизм работы ЗАО «Желдорипотека» с корпоративным клиентом ОАО «РЖД» таков. Компания берет займ у ОАО «РЖД» на 15 лет под определенный невысокий процент. Деньги, разумеется, не лежат без дела. Они инвестируются в строительство на ранней его стадии. Когда строительство завершается, заключаются договоры с железнодорожниками; те вносят первоначальные взносы, а разницу за них доплачивает ЗАО «Желдорипотека» из средств, полученных взаем у ОАО «РЖД», или собственных средств. Причем принципиально, что деньги железнодорожниками вносятся именно в тот момент, когда их квартира уже построена, поэтому, внеся первоначальный взнос (от 5 до 15% от стоимости квартиры, которая практически равна ее себестоимости), они сразу же могут въехать в свою квартиру. А ЗАО «Желдорипотека», получая в течение 15 лет средства от железнодорожников обратно, возвращает ОАО «РЖД» полученный некогда займ с определенным процентом. Несмотря на то что финансирование ОАО «РЖД» строительных объектов согласно утвержденному плану практически всегда начинается со II квартала, ЗАО «Желдорипотека» не только ни разу за полтора года своей работы в Ярославле не сорвала план, но и дважды его перевыполнила. В 2003 году план был выполнен на 104%, приобретено 10 404 кв. м жилья, или 168 квартир, в 2004 году – на 102,5%, то есть 8233 кв. м, что равно новоселью 142 семей железнодорожников. В 2003 году были построены и приобретены квартиры в Ярославле, Ростове Великом, Костроме, Череповце, Сольвычеготске, Великом Устюге. В 2004 году введено: в Ярославле – 51 квартира на улице Папанина (строительство – «Ярхимпромстрой-Заказчик») и 6 квартир в поселке Текстилей («Губернский город и К» - ЖСК «Республиканский»), в Архангельске – 41 квартира, в Котласе – 15, Семибратове – 9, Рыбинске – 36, приобретено на вторичном рынке жилья 20 квартир. На 2005 год ОАО «РЖД» утвердило план по заемным средствам через ипотечную программу в размере 167,1 млн рублей с вводом в эксплуатацию 11,5 тыс. кв. м жилья, в частности в Ярославле – 51 квартира на улице Красноборской, 56 – на улице Строителей и 13 – на улице Мамонтова. Также ЗАО «Желдорипотека» планируется продолжить работу на вторичном рынке жилья. За счет собственных и привлеченных средств железнодорожников планируется дополнительно ввести в эксплуатацию еще 4600 кв. м. По предварительным прогнозам, в 2005 году железнодорожникам будет предоставлено 290 квартир (16,2 тыс. кв. м), то есть практически в два раза больше, чем за два предшествующих года. Так достигается баланс интересов железнодорожников, их семей, ОАО «РЖД» как работодателя и, в конечном счете, пассажиров (коих у нас пол-России), потому что, возможно, и с ними социально защищенные железнодорожники ведут себя более вежливо и внимательно…
По такой схеме могли бы работать и другие предприятия Ярославля. К этому А. И. Лисицын год назад уже призывал ярославский топ-менеджмент, разрезая алую ленточку при сдаче нового дома на ул. Папанина. С 2006 года ОАО «РЖД» не будет выделять ЗАО «Желдорипотека» заемных средств на строительство жилья для железнодорожников. Инвестиции ограничатся корпоративной поддержкой сотрудников ОАО «РЖД». «Нас отпускают в свободное плавание», - сказала О. А. Толстихина. Поэтому теперь перед филиалом стоит задача зарабатывать средства самостоятельно. С этой целью ЗАО «Желдорипотека» вкладывает средства в прибыльные инвестиционные проекты, реализует жилье по рыночным ценам, пробивает площадки под строительство, приглашает к сотрудничеству на указанных условиях другие предприятия области.
|
 |
nt-n.da.ru 
o-rl@mail.ru
гостевая
