Год в новом качестве

25 ноября 2004 года инвестиционно-строительный холдинг «Губернский город и К» отметил год консолидированной работы на рынке недвижимости. В этот день его основатель, президент холдинга Вадим Вадимович Соловьев подвел итоги прошедшего года.

- 2004-й год стал для нас важным этапом развития корпоративной структуры и системы управления инвестиционно-строительного холдинга «Губернский город и К». Стратегически верным шагом, определившим успех нашей работы в уходящем году, считаем выбор такой организационно-правовой формы объединения, как коммандитное товарищество. Прежде чем выбрать коммандитное товарищество, мы изучали существующие организационно-правовые формы инвестиционно-строительных холдингов России и остановились на самой, на наш взгляд, эффективной.

Коммандитное товарищество (КТ) – это организационно-правовая форма, объединяющая несколько так называемых полных товарищей, участвующих в управлении и отвечающих всем своим имуществом по обязательствам товарищества, а также вкладчиков и инвесторов. Она позволяет привлекать на рынок недвижимости денежные ресурсы из разных источников. Это свободные средства физических лиц и сбережения, накопленные на приобретение жилья самыми широкими слоями населения, это и часть прибыли предприятий, выделенная ими на приобретение коммерческой недвижимости или квартир для своих сотрудников, это и финансовые ресурсы инвестиционных компаний и коммерческих банков.

Но самое главное заключается в том, что организационно-правовая форма КТ удобна и выгодна нашим вкладчикам и инвесторам. Потому что благодаря разработанным нами финансовым механизмам они могут с целью получения дохода или приобретения недвижимости по инвестиционной цене направить свои средства в рынок недвижимости, который по надежности и доходности на сегодняшний день намного превосходит фондовые рынки и банковский сектор. Рынок недвижимости меньше падает в цене и быстрее восстанавливается. Потому что спрос здесь намного превышает и в ближайшие годы еще будет превышать предложение.

Мы постоянно стремимся расширять круг участников инвестиционного процесса на рынке недвижимости. Мы считаем, что обычная ярославская семья со средним доходом должна себе позволить уже сегодня, не откладывая на будущее, приобретение квартиры или улучшение своих жилищных условий. Поэтому минимальный инвестиционный вклад установлен нами в размере 5 000 рублей.

Даже если наши вкладчики (допустим, это молодая семья) на сегодняшний день не имеют никаких сбережений, но желают приобрести квартиру, наша накопительная система помогает им это сделать. Она позволяет накопить первоначальный взнос, который по условиям банковского кредитования или требований застройщиков составляет порядка 25-30 % от стоимости квартиры, и получить в качестве кредита или займа недостающую сумму. Также важно отметить, что размер внесенных денежных средств не включается в налогооблагаемую базу вкладчика.

Технология долевого строительства не позволяет начислять на принятые средства проценты. А разработанная нами система инвестиционных вкладов позволяет нам это делать. Если вкладчик изначально приходит к нам с желанием построить квартиру, то мы предлагаем ему включиться в процесс строительства еще на стадии проектирования – чем раньше, тем ниже цена 1 кв. м, а следовательно, тем больше выгода для вкладчика. Например, стартовая цена 1 кв. м в квартале на Московском проспекте «Купеческая слобода», которую мы объявили в июле уходящего года, была 10 500 рублей, сейчас она составляет уже 13 500, а к концу строительства, по нашим прогнозам, достигнет порядка 25 000 – 27 000 рублей. А если, например, планы нашего вкладчика вдруг меняются и он желает забрать свои средства, то он забирает их с уже накопленным процентом. В январе мы подведем итоги этого финансового года, объявим процентную ставку и будем начислять проценты на вклады. У нас, разумеется, есть прогноз уровня процентной ставки, но мы объявим его только после официального подведения итогов. Следите за информацией на страницах журнала «Губернский город».

И наконец, компании, входящие в состав холдинга как полные товарищи, отвечают за сохранность вкладов наших вкладчиков и инвесторов всем своим имуществом, а не в пределах взносов в складочный капитал, как это бывает в ООО. Таким образом, по сути, наши вкладчики являются совладельцами имущества коммандитного товарищества, которое на сегодняшний день включает в себя автопарк и парк строительной техники, производственные базы и объекты коммерческой недвижимости, земельные участки в Ярославской области.

В плане внутреннего построения и развития хозяйственной структуры инвестиционно-строительного холдинга организационно-правовая форма КТ позволила создать эффективную, реально сегодня работающую на рынке недвижимости систему. Но прежде чем этого добиться, нам пришлось много и упорно работать, изучать и использовать российский и международный опыт.

Приоритетным направлением нашей работы в 2004 году была разработка и внедрение инвестиционно-финансовых механизмов на ярославский рынок недвижимости. Потому что именно в них ярославский рынок недвижимости испытывал острую необходимость, а ведь как известно, что развитие именно финансового направления дает необходимый базис развития всей структуры в целом.

Мы разработали и ввели линейку вкладов: «Моя квартира», «Моя недвижимость», «Моя квартира и мой офис», «Моя копилка», «Мой кредит». В первые месяцы 2005 года мы запустим уже разработанную и усовершенствованную нами накопительную систему.

В настоящий момент мы формируем единую торговую площадку недвижимости, в рамках которой объединяем все предложения ярославских застройщиков по реализации недвижимости. С помощью разработанных нами финансовых механизмов мы будем продавать не только построенные холдингом кв. м жилья и коммерческой недвижимости, но и оказывать услуги другим заказчикам, испытывающим проблемы в реализации новостроек.

В 2004 году мы вышли на новый уровень работы. Инвестиционно-строительный холдинг «Губернский город и К» выступил в качестве генерального инвестора строительства торгового центра и многоэтажного жилого дома в микрорайоне «Сокол». Пока у нас только два инвестиционных контракта, но это направление является для нас стратегическим и мы его будем развивать. Уже сегодня мы приглашаем к сотрудничеству всех Заказчиков, имеющих интересные предложения по строительству в Ярославле и области жилья, коммерческой, промышленной недвижимости. Сейчас мы работаем над тем, чтобы сформировать базу данных по объектам, которые уже имеют проектную документацию и выделенный земельный участок или уже строятся, но испытывают проблемы в финансировании. Мы готовы рассмотреть все предложения и включить их в систему нашего финансирования.

Также важным направлением нашей работы в 2004 году была оптимизация производственных и строительных процессов холдинга. Потому что мы стремимся к расширению круга участников рынка недвижимости, и нашим ориентиром является доступное жилье. А для этого холдинг должен формировать гибкую ценовую политику. Из чего складывается цена квадратного метра на рынке недвижимости? Прежде всего, из соотношения спроса и предложения и от себестоимости каждого квадратного метра. С помощью наших финансовых инструментов мы регулируем соотношение спроса и предложения, пытаясь их максимально сблизить, а с помощью оптимизации производственных и строительных процессов мы контролируем и снижаем цену каждого квадратного метра наших объектов.

Какие механизмы эффективного ценообразования предлагает наш холдинг? Во-первых, это создание и развитие собственной производственной базы, оснащенной новейшим оборудованием, а также парка высокотехнологичной техники. Во-вторых, это оптимизация схемы обеспечения строительного объекта материалами.

Компания «МастерОК», входящая в состав холдинга, обладает производственными мощностями для изготовления окон и дверей из профиля ПВХ, витражей и иных конструкций из алюминия, производства стеклопакетов любой конфигурации, изготовления стеновых и кровельных «сэндвич»-панелей с минераловатным наполнителем. В ближайших планах компании -   приобретение оборудования для изготовления МПТ любого диаметра.

Отказавшись от традиционной схемы снабжения строительных площадок материалами через оптово-розничную сеть города, мы создали структуру, объединяющую некоторые функции отделов снабжения, магазина и склада. Это Торговый дом «100 квадратов» на базе Вишняки, суть работы которого заключается в полной комплектации заказа по закупочным (дилерским) ценам. При этом происходит экономия от 10 до 50 % от стоимости материалов. В итоге экономия на отдельном строящемся объекте составляет от 7 до 15 % от сметной стоимости. Обращаю Ваше внимание на то, что Торговый дом «100 квадратов» обслуживает не только строительные компании, входящие в состав холдинга, но и открыт для сотрудничества со всеми.

Компании, объединенные в рамках холдинга, получили мощный стимул развития. В то же время развитие каждого из направлений работы холдинга – инвестиционно-финансового, производственного, строительного – дало эффект резонанса и позволило холдингу выйти на качественно новый уровень работы. Многообразие и дифференциация финансовых источников, возможные в рамках КТ, позволили нам финансировать строительство уже на начальной стадии проектирования и сбора технической документации вплоть до сдачи объекта под ключ. Благодаря этому мы получили возможность увеличивать объемы и совершенствовать качество возводимого нами жилья и коммерческой недвижимости, осваивать инновационные технологии строительства и развивать собственное производство, материально-техническую и сырьевую базы, вести сложные и масштабные объекты, применять более совершенную комплексную (квартальную), а не точечную застройку, идти в регионы.

В 2004 году холдинг разработал концепцию комплексного развития территории, с которой познакомил в конце сентября мэров на собрании Ассоциации малых и средних городов России. По итогам презентации между холдингом «Губернский город и К» и частью глав муниципальных образований Центрального федерального округа был подписан меморандум о сотрудничестве, и сейчас ведутся переговоры о конкретных его вариантах. А в Угличе в рамках подписанного еще в июле соглашения о сотрудничестве холдинг уже активно осуществляет свою деятельность. Под строительство гостиницы, жилья и многофункционального спортивного комплекса холдингу в Угличе выделено несколько участков. Сейчас ведутся работы по проектированию объектов.

Кроме того, оптимизировать работу холдинга в целом помогает нам еще одно из развиваемых нами направлений – информационное. Холдинг выпускает единственный в Ярославле специализированный журнал о недвижимости, который вы сейчас держите в руках. В настоящий момент компанией ООО «Губернский город», входящей в состав холдинга, ведутся работы над уникальным по своей культурно-исторической ценности альбомом «Ярославская губерния: архитектура в веках. XII - XXI ». Это один из наших подарков Ярославлю к его 1000-летию. В начале 2005 года будет запущен сайт холдинга, на котором в его виртуальной версии будет размещена задуманная нами единая универсальная торговая площадка недвижимости. Сайт холдинга таким образом также станет серьезным информационным проектом на рынке недвижимости.

2004 год для нас – это период повышения эффективности системы управления и оптимизации финансовых, производственных, строительных, информационных процессов. Считаем, что год прожит не зря. То, что нами сделано в 2004 году создает хорошую базу для развития, укрепляет позиции нашей компании для завтрашнего дня. А уверенность в завтрашнем дне – это наша корпоративная ценность, которую мы с удовольствием дарим нашим вкладчикам и инвесторам.